בעלי זכויות בנחלות? אולי מגיע לכם כסף

החלטה מאפריל האחרון מאפשרת למי שביצע בנחלתו תוספות בנייה, פיצול או העברת זכויות, לערוך התחשבנות בדיעבד ולעיתים לקבל כספים בחזרה

בעלי נחלות חקלאיות שביצעו בהן שינויים כמו מכירת זכויות, פיצול מגרש מנחלה או תוספת בנייה, נדרשו בעבר לשלם עבור הפעולות הללו דמי הסכמה או דמי חכירה לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י). בדמי הסכמה מדובר על שיעור של כשליש מעליית ערך הקרקע בנחלה (לאחר ניכויים מותרים של השקעות שביצע החוכר ובתוספת מע"מ). בתוספות בנייה, שבגינן משולמים דמי חכירה, מדובר על 91% מערך הקרקע על כל מ"ר נוסף.

מדובר בסכומים משמעותיים ביותר שבעל הזכויות צריך לשאת בהם כתוצאה מביצוע עסקת מכר או בנייה מעבר למ"ר שנקבע בהסכם המקורי שלו מול רמ"י. חשוב להבין שתשלום דמי ההסכמה לא מקנה בעלות בקרקע, שהרי הזכויות שרמ"י מעניקה הן של חכירה בלבד.

במרץ 2007 היוצרות השתנו ברמה התיאורטית, כשמועצת מקרקעי ישראל קיבלה את החלטה 979, שעניינה הסדר נחלות (לאורך השנים היא עודכנה ושונתה כמה פעמים בהחלטות 1155, 1355, 1399, 1464 והאחרונה – 1523). ביוני 2011 קיבלה ההחלטה את הגושפנקא של בג"ץ,  שהוסיף וקבע כי מעתה ואילך מכירת נחלה תצריך תשלום של דמי רכישה ולא של דמי הסכמה.

אמנם שיעור דמי הרכישה דומה לזה של דמי ההסכמה (33% מערך הקרקע) אבל בניגוד לעובדה שתשלום דמי הסכמה לא הותיר בידי המשלם זכות נוספת כלשהי בקרקע, בעבור תשלום דמי הרכישה מקבל הרוכש את הבעלות על הנחלה. כלומר, לא עוד חוכר אלא בעלים ממש. לכך מתלוות זכויות נוספות, שיפורטו בהמשך.

הזדמנות פז לזמן מוגבל

ואולם, עד היום ההחלטה הזו לא יושמה בפועל. והנה, לפני כמה שבועות הודיעה רמ"י שהחל מ-10 באפריל האחרון תחל הפעלה מלאה של החלטת ההסדר. משמעות ההודעה היא פתיחת חלון הזדמנויות עבור בעלי הנחלות עד 9 במרץ 2019.

מדובר בהזדמנות פז עבור חוכרי הנחלות, ובעיקר עבור החוכרים באזורי העדיפות הלאומית (הנגב, הגליל, נהריה ויישובי עוטף עזה), שזכאים להנחה משמעותית בדמי הרכישה. במקרה שלהם הם יוכלו לבקש לצד הכניסה להסדר גם "התחשבנות מחדש" בין הסכומים ששילמו לרמ"י עבור דמי הסכמה או חכירה לבין עלות רכישת הזכויות על פי ההחלטה (דמי הרכישה).

לדוגמה, נניח שחוכרי נחלה בקיבוץ כרם שלום שבעוטף עזה מכרו אותה ושילמו מיליון שקל דמי הסכמה. כעת הם רשאים להגיש בקשה להיכנס להסדר ולבצע התחשבנות (בשיתוף פעולה עם הקונה), ובהתקיים תנאים מסוימים, לקבל כספים בחזרה וגם לזכות את הקונה בבעלות על הנחלה (כלל זכויות הבנייה על פי תוכניות הבנייה הרלוונטיות).

משכך, יש אינטרס כלכלי הן למוכר שרוצה לקבל כספים מרמ"י והן לקונה שיקבל הטבות הגלומות בבעלות.

הטבות נוספות

גם חוכרים שלא זכאים להנחה עדיין יקבלו הטבות משמעותיות בעקבות הכניסה להסדר:

• עיגון זכויות בחלקת המגורים (עד 2.5 דונם) – חוכר שיבחר להצטרף להסדר יהיה זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול הרשות בדבר השבת קרקע לרמ"י בעת שינוי ייעוד (הייעוד מתייחס גם להיקפי הבניה, חד משפחתי לעומת דו משפחתי או לעומת בניין דירות וכיוצ"ב)
• חוזה חכירה פרטני ורישום זכויות במרשם המקרקעין (ככל שהדבר יתאפשר)
• הגדלת זכויות הבנייה מ-320 מ"ר ל-375 מ"ר (כלומר, עוד 55 מ"ר). הטבה שללא כניסה להסדר ניתנת רק לחוכרים אשר עומדים בתנאי רצף בין דורי (שלושה דורות הגרים בנחלה, כשהדור הצעיר בגיר)
• בניית יחידה שלישית בכפוף לתב"ע מאושרת
• אפשרות לפיצול נחלה בכפוף להשלמת תשלום (29.25% מערך הקרקע) על פי הוראות החלטת ההסדר
• אפשרות לרכוש בהנחה את כלל זכויות החכירה למגורים (מעבר ל-2.5 דונם) בתמורה לתשלומים שונים

מעבר לבחינת הזכות להחזר כספי או קיזוז, הרי שהכניסה להסדר באמצעות המרת דמי ההסכמה לדמי הרכישה מיטיבה עם בעלי הנחלות במובן זה שהזכויות המשפטיות, החוזיות והקנייניות עדיפות על פני הזכויות הקיימות כיום.

מעבר לכך, מדובר על תוכנית שעשויה לתת מגוון פתרונות להסדרת העניינים בתוך המשפחה. במקום להעביר או להוריש את כל הזכויות ליורש בודד (בן ממשיך), כפי שמחויב בעל הנחלה לעשות כיום, מעתה ניתנת האפשרות לחלק את הנחלה לשלושה. אז נצלו את חלון ההזדמנויות ובדקו את זכויותיכם בהקדם האפשרי.

פורסם ביום 7.6.18 באתר ynet