תמ"א 38 - היזהרו מ"חיקויים"

במסגרת תמ"א 38 ניתנו תמריצים כלכליים רבים (בין היתר, הענקת זכויות בניה מוגדלות וקיצור הבירוקרטיה) שנועדו לעודד את היזמים להשקיע בפרויקטים מסוג זה ומאידך לעודד את בעלי הדירות לשתף פעולה. לכאורה מדובר ביוזמה ברוכה שנועדה לגרום למצב של "שני הצדדים מרוויחים".

אז היכן הבעיה?

בישראל כמו בישראל, מחד, התחילו לצוץ "יזמים" או "קבלנים" כפטריות אחרי הגשם ושהקשר בינם לבין ניהול פרויקט מורכב מסוג זה, הינו דמיוני בהחלט. מאידך, חלק מבעלי הדירות, הפכו להיות סחטנים על גבם של בעלי הדירות הנורמטיביים ומטרתם להוציא עבור עצמם את התמורות הגבוהות ביותר (מהלך שבדרך כלל גורם ל"פיצוץ").

מה ניתן לעשות?

אז ראשית, לפני שרצים לחתום לאיזה יזם או נציגיו שהינם לא יותר מאנשי מכירות ממולחים, חשוב להתייעץ עם עו"ד הבקיא בתחום זה.

זו לא בושה לקחת את ההצעה או כתב ההתחייבות (בטרם חתימה עליו) ולהעבירו לעו"ד שהינו בעל ניסיון בתחום. חתימה על הסכם בלעדיות, עשויה למנוע מכם לקבל הצעות נוספות מקבלנים נוספים. יזם או אנשיו, שאינם מוכנים לתת לכם עותק מהמסמכים אליהם הם מבקשים שתחתמו, צריכים להדליק לכם "נורה אדומה" ענקית.

כיצד בוחרים קבלן?

המטרה היא לבחור יזם/קבלן אמין שמצד אחד יתן לבעלים את ההצעה המסחרית המשתלמת ביותר בכפוף לכך שהינה ישימה והגיונית (כי קבלן מפסיד – בורח!). בחירת קבלן בצורה מקצועית ויסודית עשויה למנוע הפסדים כספיים ובזבוז זמן יקר.
הקבלן אמור לבצע את עבודת שיפוץ הבניין (או הריסה ובנייה מחדש) בצורה המיטבית והאיכותית ביותר ובמקביל לשלוט ברזי הבירוקרטיה ולהיות בעל מסוגלות (מימון + צוות) להתחיל, לבצע ולסיים פרויקט תמ"א 38 במהירות וביסודיות. 

בביצת הנדל"ן בישראל, קיימים עשרות קבלנים ויזמים ראויים ולהיפך. חלקם ממש חובבנים עד לרמה של אי מסוגלות אמיתית (דהיינו, ינסו למכור את הפרויקט לצד שלישי ולעשות הון על חשבונכם). כדי להימנע מעוגמת נפש, חשוב להיות מודעים לאפשרות הזו, לבצע סינון קפדני, ביצוע הבדיקות הנדרשות ולעיתים אף קיום מכרז. גם בדיקת ההצעות בין היזמים דורשת מיומנות גבוהה יחסית שלרוב אינה מצויה בידי הבעלים (הועד המנהל).

מהן ההטבות המוצעות לבעלים? 

ישנם יזמים שיציעו לחזק את יסודות הבניין, להתקין מעלית בלבד ובתמורה יבקשו לעצמם את הזכויות לבניית שתי דירות נוספות, בקומה שתתווסף לבניין.

אולם, ישנם יזמים שבעבור קבלת אותן זכויות ממש, יתחייבו לבצע שיפוץ חיצוני מוקפד של הבניין, הוספת מרפסות לדירות הבעלים, בניית ממ"ד לכל דירה, בניית לובי או שיפוצו ועוד.
הכל עניין של כדאיות! ככל שהבעלים ישלטו היטב במידע הספציפי אודות הבניין (עלות הקרקע, עלות דירה חדשה וכיוצ"ב) והזכויות הניתנות, כך המו"מ מול היזם יהיה מקצועי יותר והיזם יבין כי אין המדובר בבניין שניתן לנצלו לרעה. 

קריטריונים לבדיקת איכות הקבלן

ותק וניסיון, קבלנים בעלי שם ומוניטין רב השפעה, יכולים לקדם את התוכנית במהירות וביעילות. קבלנים חסרי ניסיון, לעומת זאת, עלולים לגרום לתגובה נגדית. 

לבדוק עבודות קודמות או בביצוע. מומלץ לפנות לדיירים בבניינים בהם בוצעו או מבוצעות העבודות ולקבל את חוות דעתם מההתנהלות והביצוע (שעות העבודה, הניקיון, הרעש, ההתחשבות, עמידה בלו"ז וכדומה). תופתעו (לטובה), באיזו קלות אנשים יסכימו לשתף אתכם בחוויה חיובית או שלילית מול היזם או הקבלן.

ביטחונות לפרויקט, הקבלנים מקבלים זכויות בנייה, אולם אין להם זכויות על הקרקע עצמה. דבר זה מקשה על חלקם לתת ביטחונות אחרים לשעבוד, ולכן עמידתו הכלכלית של הקבלן חשובה ביותר. דרישת ערבויות ביצוע הינה הכרחית (בתמ"א 38/2 חובה לדרוש ערבות חוק מכר, ערבויות אוטונומיות (כמו צ'ק בנקאי) לשכירות); פוליסת ביטוח נגד כל הסיכונים.

מקסום ההצעה, רצוי לבצע התמחרות בין המציעים באמצעותה תקבלו את ההצעה הטובה ביותר. מומלץ שלא להסתפק בהצעה אחת. 

שאלות שכדאי לכם לשאול את הקבלן

מי החברה שאיתה חותמים על הסכם ההתקשרות. לבצע בדיקת רקע על פי מספר ח.פ. לעתים אנו נתקלים במקרים של נציגי חברות שפונות לדיירים, ולאחר בדיקה מסתבר שהן אינן רשומות ברשם החברות. האם היזם מעוניין לבצע את הפרויקט בשיתוף פעולה עם חברה אחרת, במקרה כזה לבדוק גם עליה. 

האם ליזם יש קבלן מבצע אחד או שבכוונתו לבצע מכרז לקבלנים מבצעים. חשוב לבדוק, האם הקבלן שיועסק על ידי היזם מחזיק ברישיון ממשרד התמ"ת, האם רשום בהתאחדות הקבלנים, האם הוא בעל סיווג קבלני מתאים, מהו גודלה ועמידותה של החברה היזמית.

האם היזם או הקבלן ביצעו וסיימו לבנות פרויקטים במסגרת תמ"א 38? אם כן, היכן? חשוב ללכת לראות. 

לסיכום, מומלץ להסתייע בליווי של עורך דין מטעמכם שילווה אתכם מהשלבים המוקדמים, יפעל להקמת צוות מקצועי שכולל גם אדריכל ושמאי מקרקעין לצורך עריכת הבדיקות הנדרשות. צוות זה גם יידע להביא הצעות מקבלנים מוכרים, אמינים ובעלי ניסיון ולהובילכם לחוף מבטחים

פורסם ביום 11.1.18 באתר Walla